宅基地使用权法律问题探讨

    ■沈展望

    案列：张某系河北省农民，2000年，他与北京农民李某签订了房屋买卖协议，李某以3万元的价格将3间北房及院落卖给张某。张某交付了房款，便搬进房屋，但双方没有办理产权变更手续。

    近年来，李某觉得卖给张某的房屋价格太低，要求张某将房屋退回，但张某拒绝。2005年，李某将张某告上法院，要求法院确认双方在几年前签订的房屋买卖协议无效。理由是，张某是外省居民，依据北京市政府关于农村村民建房用地管理的规定，申请建房用地的必须是本市农民。因此，张某不具备购买他的房屋的资格。同时，根据土地管理的相关规定，房屋买卖必须缴纳契税并办理土地、房屋的过户手续，但当时他和张某并没有履行这些手续，因此，双方的买卖行为应属无效。

    问题：非本地农民购买本地房而签订的协议是否有效？

    宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，在审判工作中，宅基地使用权案件在各种案件中仍占据相当的比例，在此，有必要对宅基地使用权作认真的分析。

    一、概念及特征

    宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。宅基地使用权有以下特征：

    1.宅基地使用权必须是依法取得。2.宅基地使用权人使用宅基地的期限不受限制。3.宅基地的使用须在一定条件下进行。4.随房屋转移。5.受法律保护。

    二、关于宅基地使用权的转让

    《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而这些规定主要体现在土地管理法、担保法及相关的政策性文件中。《土地管理法》第62条第二款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第二款规定：“农村的住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”通过以上规定可以看出，现行法律确定宅基地使用主体仅限于农民，无论宅基地及建于其上的房屋均不得向农民之外转让。

    国家禁止宅基地转让是基于三个担心：一是担心农民流离失所，因为农民把自己宅基地使用权转让以后，根据一户一宅的原则，他不可能再有宅基地，也不可能再批准宅基地；二是担心如宅基地转让后将瓦解目前的分配制度，目前宅基地使用权是一户一宅，如果可以转让，即使在集体内部转让，也可能会出现“一户两宅”的现象，就可能改变现在的分配制度，当然可以用其他制度来替代，但至少目前的分配制度会变化；三是担心转让会使农地减少。

    笔者认为，应当通过立法允许农村宅基地使用权公开上市流转。其理由是：

    （一）房屋是农民合法的私有财产，原则上可以自由处分，城镇居民原则上也可以自由购买他人合法的财产。如果不允许他们之间的买卖，属于违反“原则”而确立“例外”，应当有充分的理由。

    （二）人为地限制农民进入统一的大市场，依身份限制其财产自由，尚属“从身份到契约”之前的阶段，有待改进。

    （三）以农民为“弱者”，而由立法者充当其“监护人”未必真正维护了其利益，“弱者”并非“弱智”，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。

    （四）如果是为了保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对于集体土地的“侵入”，而在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁所在。

    （五）仅在农民所在集体经济组织范围内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，会损害出卖人的利益。

    （六）从物权法角度来看，宅基地使用权也是一个物权，是一种他物权，既然是他物权，就可以成为交换的客体，物权都可以让渡。

    （七）农民自由处分自己的住宅和宅基地，可以增加融资渠道。

    （八）流转已经成为不可避免的事实，大量的农房转让都伴随着房地相连，宅基地使用权也在转让，只不过现在还没有确认而已，现在上海不少农民都把宅基地连同房屋转让给城市人口。当然从法律上目前来讲，城市人口只能取得房屋所有权，不能获得宅基地，正因为如此，需要通过物权法立法来确立这个制度。

    三、农村房屋买卖纠纷

    在农村房屋买卖纠纷的处理中，很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。根据我国土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇，与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，且一户只能有一处宅基地。而且，国家政策一直以来屡屡强调农村房屋不得进行买卖。

    从司法实践来看，法院对于农村房屋买卖，一直以来秉持着以认定合同无效为基本原则，以认定合同有效为例外的处理方式。在农村房屋买卖合同被确定无效后，必须充分考虑农村房屋买卖的背景，综合权衡买卖双方的利益。

    在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益；对于购房人已经装修、翻建、扩建房屋的情况，应对购房人的投入进行补偿；在让购房人返还、腾退房屋的同时应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人确实无房居住的，应当予以妥善安置。

    在前文案例中，双方的协议是无效的，虽然房屋买卖协议无效，双方返还财产，对于张某来说，还可以就因买卖合同无效给其造成的损失以及装修、翻建、扩建房屋和房屋的添附价值提出反诉，要求李某予以返还和赔偿。在具体的司法实践中，在认定买卖合同无效的情形下，为平衡买卖双方利益，法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿；对于购房人支付的购房款，适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵，如有余额，由出卖人予以返还；对于区位补偿价部分，一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则，由出卖人对购房人进行赔偿。当然，上述是司法实践对农村房屋买卖进行具体处理的一般原则，由于具体案情不同，在个案的处理结果上必然会存在一定差异。

    （作者单位：江苏省宜兴市人民法院周铁法庭）