防范房屋买卖协议中的“法律漏洞”

    ■宜兴市人民法院  王丽

    随着经济的快速发展，房屋作为投资及需求的潜力股，使得更多的人参与到买房与卖房的交易中，然而在房屋买卖协议中却暴露出越来越多的法律漏洞。

    房屋买卖协议中“法律漏洞”的主要清形

    1.约定表述不明。较为常见的情形如：“收到房款后需配合办理房产过户手续”，但对具体办理房产过户手续的时间没有作出具体约定；“收到房款”是全额还是部分存在歧义；不同条款之间存在矛盾等。

    2.协议内容不全面。如房屋质量、过户费用的承担等实质问题提及较少。

    3.产权不明确。市场上仍有部分无产权证的房屋在进行买卖，有些甚至买卖了多次，此类房屋对将来领取房产证等带来很大风险。

    4.遗漏房屋共有人。这一情形在二手房买卖中最为常见，“共有人”往往会寻找合同漏洞逃避法律责任来追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

    避免房屋买卖协议法律风险的对策

    1.当事人在签订房屋买卖合同时应谨慎。房价的直线上升导致买房人看到便宜的房屋就有购买的冲动，事前对房屋疏于了解，签订协议过程草率往往导致以上的漏洞存在。买房人在买房前应注意如下事项：首先务必到房地产行政管理部门严格审核卖方的产权状况，确保房屋的产权明晰，如遇到无产权证及法律规定不得买卖的房屋，要谨慎购买；其次到现场认真考察房屋的现状，如有无漏水、渗水等质量问题，周边及房屋目前的使用状态如何等等；第三签订买卖合同时，对合同的付款条件、违约责任、证件过户、争议处理方式等要约定清楚明确，对其他事项也要采取书面的形式进行记录，以避免纠纷发生时空口无凭，同时特别应注意房屋是否存在“共有人”，如有则一定要一起在场签名。

    2.建立房产信息平台。各地区因经济发展、地域民俗的不同对个人查询他人的房产信息有严格限制，一般可查询房产信息的仅为法律工作者、司法机构等。建立房产信息平台，规定售房者在售房前进行房产预售登记，公开该类房屋产权信息，方便买房者查询。

    3.规范房屋中介机构。为避免买卖房屋的风险，大多房屋买卖者都通过中介来完成交易，而中介的不规范以及对法律了解的不全面，只能促进房屋买卖协议的顺利签订，对于后续的纠纷则很难达到防患于未然。设立专门的中介管理机构，对中介进行定期考核，加强房产类法律知识的培训，规范中介机构的居间行为，尽可能地减少买卖房屋的风险。

    4.法院加强宣传力度。法院在办理房屋买卖案件时要加大宣传法律的力度与广度，通过新闻媒体以案释法及与街道、社区等一起在居民聚集地进行普法宣传，达到警示风险的作用。