中国投资者海外置业首选澳大利亚

    ■本报记者  徐淼

    今年以来，“限购”、“限贷”、“提税”等房地产调控政策陆续出台，国内房产投资市场逐渐步入冰冻期。在人民币汇率节节攀高的背景下，很多因投资房产而在个人财富上颇有斩获的中国富裕阶层人士将目光转向海外。日前发布的一份境外置业问卷调查显示，澳大利亚、美国和新加坡成为中国购房者最关注的置业国家，其中首付比例较低、出租回报稳定的澳大利亚是投资首选。

    高力国际北亚区董事总经理柳维伦对记者表示，相对欧美国家，澳大利亚住宅物业市场一直表现良好，市场普遍看好澳大利亚经济的长远前景，可观的长线回报使澳大利亚成为理想的投资市场。

    涨势平稳高收益造就投资首选

    “过去5年，主要受惠于蓬勃发展的资源出口及保守的货币政策，澳大利亚经济持续繁荣。”据柳维伦介绍，在全球经济衰退的情况下，澳大利亚楼价并没有如其他国家般大幅下挫，而当地的通胀也得到了有效控制。现在，各大城市楼价已回升，部分甚至超过金融风暴前的高位。在澳大利亚，墨尔本的楼价于过去9年升幅最为显著，大幅上涨173%；其次为布里斯班，上升140%；悉尼紧随其后，取得了59%的升幅。

    “澳大利亚住宅物业市场持续增长，主要激励因素包括蓬勃的经济、低失业率、低空置率、高租金回报以及稳定的人口增长等。”柳维伦说，“澳大利亚各地的住宅租赁业务回报表现理想，例如墨尔本住宅单位的平均租金回报为4.3%，悉尼为5.2%，布里斯班为5.3%。在中央商业区5公里范围内的核心地段，由于邻近学校、购物中心及医院，加上交通配套完善，物业租金回报更为突出。在上述3个城市当中，分层住宅单位的租金回报持续比别墅类型物业高出0.6%，对于有意在这些城市进行物业投资的人来说，这一点必须留意。事实上，在墨尔本、悉尼及布里斯班，两居室的租金价格一直增长理想；就租金中位数而言，在过去12个月，悉尼已上升7.3%，墨尔本已上升2.9%，而布里斯班则保持平稳。”

    中国买家实力超乎想象

    中国买家对房地产的无限热情显然给海外房地产商留下了深刻的印象。作为澳大利亚最大的房地产代理商，霍克佳集团总裁莱斯利曾表示，中国购房者的购买力“实在超乎想象”。

    据了解，目前，在澳大利亚购房的中国投资者主要分为3类：一种为刚需自住型，多为在澳大利亚读书、工作的中国人；一种为白领阶层，他们希望通过置业实现资产保值；另一种是投资客，类似于温州炒房团、山西炒房团等资金实力雄厚的个人或团体。

    由于澳大利亚现在实行认房贷政策，即评估公司根据对房屋折旧和房屋品质的评估结果来决定贷款资质，与国籍、收入等无关，因此，境外人士可以基本享受和澳大利亚公民同样的房贷政策。同时，澳大利亚政府对土地供应的限制较严格，房屋的出租率相当高，出租比例远大于购房比例。另外，澳大利亚的房产不收取物业税，买房时只须缴纳4%左右的印花税。买家最高可办理八成按揭，利率在7%左右。以墨尔本为例，当地的房产每年的租金回报在5%左右，土地增值则在10%左右。因此，即便仅仅投资，其收益也远高于国内，吸引了源源不断的中国房产投资者。

    但业内人士提醒，在澳大利亚购买房产，还应注意4点。首先，外国人在澳大利亚只能购买一手房，如果是以留学生的名义购买房产的话也可以买二手房，但只能自住，不能出租，而且留学生毕业后一定要卖出去，相对不便。其次，购房者应选择有实力的开发商，以免开发商因为资金不足而延期交楼或者交付烂尾楼，影响收益。再次，房产投资者在购买房产时应注意选择地段。一般来说，靠近大学附近的地段升值潜力大。此外，购房者还要考察房产附近是否有大型购物商场以及交通是否便利。最后，由于目前澳元高企，投资澳大利亚房产要注重澳大利亚的经济状况和货币价值，把汇率风险也纳入投资的风险考量标准内。

    另外，据澳大利亚的一项最新调查显示，澳大利亚民众对房价的接受程度在过去10年中已经由“可以承受”飙升至“严重无法承受”，悉尼成为澳大利亚房价最高的城市。因此，在房价处于高位时入市，投资者还须考虑房价波动的风险。