信托资金输血楼市 房价回归遥遥无期

    ■本报记者  高洪艳

    在几轮房地产调控政策当中，“促进房价合理回归”一直是让市场迷茫的表述——房价降多少才算合理回归？

    3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议的记者会上给出了“合理房价”的含义：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”

    据此两条标准，全国很多地方的网友计算出了当地的“总理房价”，结果是大部分“总理房价”为目前当地市场房价的一半左右。在“楼市调控不放松，‘总理房价’是五折”的预期下，房地产信贷市场暗流涌动。

    在信贷规模紧缩的大背景下，房地产开发商融资不外乎两个渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地产信托等方式来募集开发资金。中信信托有限责任公司的一位房产业务理财经理张女士告诉记者，虽然房地产信托的年融资成本多数都在20%以上，但是，在银行不再向开发商敞开贷款之门的情况下，信托早已成为开发商不可或缺的“造血干细胞”。

    中国信托业协会发布的数据显示，截至2011年底，我国信托资产达4.8万亿元，其中，投向房地产行业的资金余额达6882亿元，占比为14.33%，而去年全年房地产信托新增规模为3704亿元。

    华泰联合证券的研究报告显示，2012年到期的房地产信托规模有2500亿元，2013年约为2800亿元。而第一个集中兑付期是今年3月份，兑付额度高达147亿元。今年6月、7月和8月将是接下来的另外3个兑付高峰期。房地产信托兑付风险或成为今年信托业的最大考验。

    “房地产信托的到期兑付压力会起到倒逼开发商降价销售房屋以回笼资金的作用。”清华大学人文社会科学学院经济学研究所副教授王勇这样向记者解释今年房价会降的原因。他表示，去年第二季度发行了信托进行融资的开发商正面临一年期产品到期兑付的压力，不排除他们会因扛不住资金压力而选择抛售房屋或降价销售，由此将带来一轮楼市“降价潮”。

    可是，已经进入3月下旬，购房者不仅没有听见开发商信托资金链断裂的声音，反而见到了房地产信托发行环比增长的抬头趋势。根据好买基金网的统计数据显示，今年1月份，我国共发行房地产信托产品29款，2月，房地产信托产品共35只。进入3月份，发行出现了提速，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。另外，除了信托公司自销和第三方委托理财代销外，部分商业银行也开始重新开闸代售此前曾被暂停的房地产信托产品。

    传说中的地产信托兑付困难并没有出现，为什么呢？中信信托房产业务负责人解释说：“市场都判断出集中兑付有一定风险，信托公司自然有了相关的应对举措来避免问题集中爆发，比如要求开发商提前兑付清盘。”

    记者了解到，从今年1月开始，房地产信托提前清盘的案例逐渐增多。山东信托、天津信托、中融信托、中诚信托等公司均出现了提前兑付的情况。

    而对于资金依然紧张的开发商，有些信托公司则采取帮助其“拆了东墙补西墙”的方法来一起渡过难关。“比如用一个新的信托计划来接管原来的产品，用各种手段接盘近日到期的、有兑付压力的地产信托。行业内将这种操作称为‘换萝卜坑’。”中信信托张女士透露，这种行业通例赌的是政策和预期，将现有的信托变相展期，使兑付高峰分散和延迟。但是，前来接盘的信托产品的预期收益率一般都会比上一个信托产品高，表面虽化解了眼下的兑付风险，但未来的兑付成本将更为高昂。”