商业投资需看成长价值

    借助住宅限购之“东风”，商业地产在过去的一年中，无论是开发还是投资均呈井喷之势，部分地区已出现供大于求的苗头，引起市场对商业投资风险的思考，而随着投资的理性回归，寻找性价比高、成长价值可观的潜力项目成为行业共识。

    面对商业地产的一路高歌，不少业内人士纷纷表达出对其风险的担忧，住建部政策研究中心主任秦虹近日在“中国商业地产行业发展论坛”上表示：“商业地产的发展前景机会很大，风险也很大。”业内人士指出，对于商业地产尤其是商铺的投资，应早些回归到对其成长价值的关注，而非一拥而上的盲目出手。

    所谓成长价值，即是拥有较低的价格、良好发展空间的地段和产品，就目前北京而言，比较明显的如京西石景山等地区。据了解，目前，石景山区域普通商铺价格为4万元/平方米左右，如近期入市的融景广场，该项目尽管有着品牌商业房企和优势地段“撑腰”，但其部分商业均价均在2.5万元/平方米左右。按此商铺价格，参照周边远洋山水7元/平方米/天左右的租金水平，融景广场租金回报率可达到10.2%，即便刨除成本等因素，其回报率也可达到6%-8%左右，而按商铺投资一般标准，租金回报率保持在4%以上的水平，足以说明其投资价值。除了价格优势之外，作为一个好的投资品，还需要看未来的远景规划，那才是决定商铺未来价值的有力保障，而石景山转型、CRD规划等利好均为区域项目的成长性埋下伏笔。

    “商铺投资成长性是一个很重要的考虑因素，选择发展中的商圈，但随着区域的成熟和商业的快速发展，项目将面临租金和售价的双重增长增值。”业内人士认为，转型中的石景山则正处于这一阶段，在首钢搬迁、产业调整的大趋势下，石景山的商业正面临前所未有的发展机遇。

    “一般来说，老城区新商圈的商业项目发展潜力更为可观。”中经联秘书长陈云峰认为，与老城区传统商圈和新城区新商圈相比，这种项目既有人流优势，更有发展空间优势。相比而言，京西石景山的后发优势十分明显。首先，作为城六区中“资格”最老的居住区之一，石景山拥有稳定而巨大的常住人群，以融景广场为例，其所依托的融景城是京西最大社区，体量达50万平方米，规划有超过4000户业主，全部入住后至少可聚集1万-2万的常住人口，周边还汇聚有西引力、五芳园等新老社区，居住人群集中，有着发展商业的先决条件。其次，区域在产业转型和CRD导向下，鲁谷、吴庄、八角、苹果园等多个新兴商圈相继崛起，商业规模和含金量正在持续上升，这一发展趋势为区域商业地产的发展注入巨大的升值潜力。

    （李玲）