从“缄默型信息”理论看房屋出租市场的规范化

    ■冯秀斌

    北京日前通报了北京市房地产经纪行业专项整治的有关情况。据统计，在抽查的8000余家北京房地产经纪机构中，近一成有违规或违法行为；其中9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用“黑名单”。

    这些经纪公司的违规或违法行为在房屋出租市场的主要表现为：第一种是诈骗定金，有些房地产经纪公司特意发布走俏地段有低租金房源的假广告，吸引求租者，然后要求求租者看房前先交纳一定数额的中介费，等钱到手之后，就编造诸如联系不上房主等理由，告诉求租者需要重新寻找房源，而租金也随之马上调高。第二种是假扮房东，有些皮包公司租来一套房子，然后冒充房东将房子转租，最后携租金消失。第三种是扣押租房押金，也就是在房子租期到期后，房地产经纪公司借口房屋、物品有破损缺失、水电费没有结清等原因扣押部分押金或延迟退还押金。

    这些房地产经纪公司的违规或违法行为屡禁不止，如何根治这些行为呢？经济学的“缄默型信息”理论为解决上述问题提供了全新的经济学视角。

    依据“缄默型信息”理论，假设房东为甲方，求租者为乙方，则甲乙双方与经纪公司之间的关系可以概括为：甲方无偿向经纪公司提供信息；经纪公司向乙方提供有偿信息，并承诺所交中介费在一定时期内有效，即在一定时期内尽量帮乙方找到满意的房屋，并且要先缴中介费后才能看房。各经纪公司之间的信息彼此非常不完全，据笔者深入实地的调查，在某大学附近共有六家房地产经纪公司，其拥有的房源信息竟不存在任何重复。

    于是，上述问题根源于房地产经纪市场的机制：

    1.甲方向经纪公司提供信息的过程中，极易出现机会主义行为，即甲方向经纪公司提供部分有名无实的虚假信息，以增加乙方浏览信息后选择自己的几率。

    2.乙方从经纪公司获得的信息在交纳中介费之前是绝对不完全的（通常只包括房屋大体位置及房屋格局和房屋内简单设施情况，对房屋周围的环境和房主的信息及所提供信息的真实性无法考证），无法帮助乙方做出对房屋满意的抉择，而完全信息只有在乙方亲身看房后才能获得；但是经纪公司在收取中介费之前也不可能向乙方提供甲方的真实地址，否则一旦甲乙双方取得联系，经纪公司将无任何收益；且由于各经纪公司对房源所拥有的信息也绝对不完全，乙方也无法确信在交纳中介费后一定会找到满意的房屋。所以，乙方往往承担着信息不对称的风险，即在交纳中介费后，无法找到合适的房屋而大呼上当。在笔者的调查过程中，就亲眼目睹了几起在交纳中介费看房后，发现房屋情况与经纪公司所提供的情况不符，与经纪公司发生争执，并要求偿还中介费的情况。

    针对以上情况，笔者建议可以通过如下方式解决：1.为克服房源信息不完全的情况，应变分散经营为在一定地区内的统一经营，即可以利用网络的优势建立地区性的房屋信息网，加大宣传力度，尽可能收集零散信息，扩大乙方选择范围。

    2.提高经纪公司从业人员素质，对甲方提供信息进行详细登记并且亲自上门核实，以便提供真实信息为乙方做出理想的选择打下基础。

    3.软件开发商可以制作房屋结构虚拟软件，以使乙方在不对经纪公司利益构成威胁的前提下，全面了解房屋的情况，尽可能克服信息的不完全。