物管行业转型创新 智慧安防投入是关键

    ■郭晓金  宁伟

    物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在我国起步较晚，但发展迅速，尤其是在深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远远超过其他地区。尽管如此，我国的物业管理行业依旧面临着人工材料成本上升、人员流失率高、招工难、商业模式单一等严峻形势，这就迫使物业管理公司不得不转型创新。

    物业管理企业如何开源节流？出路在哪里？就这些问题，本报记者采访了深圳市中航物业管理有限公司旗下的中航楼宇科技有限公司总经理许志平。

    物业管理转型升级迫在眉睫

    记者：我国物业管理行业目前面临着怎样的发展形势？这样的形势对于物业管理公司而言意味着什么？

    许志平：目前，中国的物业管理行业已经发展成为服务行业，发展迅速，市场化程度不断提高，消费者物业管理消费观念也逐步提升，国家对物业管理行业的重视程度也越来越高，这对行业的发展是一个利好。然而，物业管理公司正面临着转型升级的压力，人工材料成本倍增，而管理费用涨幅较小，管理费与人工材料上涨的幅度不同步，很多物业管理公司处于亏损的状态，这就逼着物业管理公司创新商业模式，不断提高自身的管理效率，或者说是开源节流，在节流方面主要是通过智能楼宇、智慧物业这些措施来减员增效，提高劳动生产率；开源这方面主要体现在物业管理公司要不断开拓多项增值服务。

    地产商靠不住  物业公司大有可为

    记者：近两年不景气的房地产市场对物业管理行业有哪些冲击？在这样的背景下，地产商是否会倾向于投入智能化产品来打造智慧小区、智能家居来促进销售？

    许志平：物业管理行业总体而言受房地产调控政策的冲击比较小，在新开发新拓展的项目上受的影响比较大，既有项目受的影响比较小。

    在国家房控政策的调节下，目前很多地产公司在智慧小区、智能家居方面的投入并不是很大，而且在这方面的意识比较薄弱，现在大家更多地考虑是怎么样去“过冬”。对于不景气的地产市场，资金链吃紧，追加投资智能化设备势必会增加项目的成本，因此在这一块的投入上地产商会很谨慎。

    记者：物业管理公司在智能家居、智慧楼宇和智慧小区方面的投入大吗？在既有的智能楼宇项目中，物业管理公司经常会遇到哪些问题？

    许志平：从物业管理的角度来说，我们物业公司在这方面投入很大。这一块如果有地产商投入，我们便可以直接拿来使用，这样可合理减少一些人员配置岗位。如果地产商不投入，我们就得增加人员，比如增加10个人，一年就得增加约50万元的人工成本，而投入设备改造可能一年只需30万元，这样算来，人员成本的投入会远远大于改造设备的投入，所以物业管理公司会很有兴趣朝智能楼宇方面投入。

    我们一直希望引进一些智能家居、智慧楼宇和智慧小区方面的智能化、信息化的设备，投入到管理中使用，达到减员增效的目的。现在招工不容易，人员流失量很大，尤其是保安人员有一年30%至40%的流失率，维修人员有5%的流失率，客服人员有超过10%的流失率。如果通过智能化设备来管理就不用招那么多人，各种风险也会降低。

    我们在使用智能楼宇方面的产品时，也存在很多问题，因为智能楼宇目前标准化程度不高，可替代性差，我用了这个厂家的产品，再想用其他厂家的产品去局部替代基本不可能，产品兼容性差，标准缺失增加了很多应用成本。

    投入主要在安保、节能

    记者：如果通过智能化设备对物业管理工作进行转型创新，物业管理公司在选购产品时会有哪些考虑？对哪方面的产品需求量较大？

    许志平：首先考虑的是最核心的安全保障问题，监控、门禁等这些安全防范类产品是最重要的。其次是提升管理效率、实现节能减排的智能化管理产品。现在物业管理行业还是劳动密集型产业，像我们企业管理2万多平方米的面积，需要1万多人，如果管理面积翻一倍，员工数量还要翻番，人员需求很大，这么庞大的人员管理，成本很高，管理风险也很大，我们希望通过提高楼宇智能化来降低对人工的依赖，比如在主要出入口，辅助一些技术防范手段，根据客户的需求合理做到技防跟人防手段的切换。

    我们现在自主研发了一套设施设备信息管理系统（FMMIS-PDA系统）和员工动态管理系统，并申请了7项专利，就是对员工上下班做考勤管理，同时对员工的日常工作进行动态监管。这套系统的应用对于提高公司的管理效率和员工的工作效率大有帮助，像这种有助于提升劳动生产率、提高工作效率的产品和系统一直是我们急需的，我们也希望可以联合相关企业共同研发。

    管理设备安全可靠是最基本的要求，能够实现物业管理工作的节能和经济运行的产品和系统，才是我们更高的要求，我们现在一直在往节能减排方面思考未来发展方向。另外，智能楼宇建设这一块涉及公共部分的管理，这部分的智能化产品是物业管理行业需求很大的一部分。

    打造驻地网，迎接物联网

    记者：物业管理行业在寻求出路的同时，除了更换智能化硬件、软件系统之外，在其他方面还会做哪些尝试？

    许志平：未来的发展趋势是以智能家居、智能安防等为代表的物联网系统。为了积极迎合物联网时代的到来，我们的楼宇正在推进驻地网的建设。驻地网实际上就是我们为物联网时代来临准备的高网络数据传输的高速通路，该网建好之后，我们物业管理公司就可以延伸、拓展服务范围，扮演运营服务商的角色，这是物业管理行业未来发展的方向。目前，我们已经在深圳多个地产项目上试点。

    驻地网主要是解决最后100米的问题，通过这一举措可以实现社区网络运营，将用户家中各种电器都联入该网络，实现有效管理。我们希望把电信、联通、移动这三家运营商都引入到驻地网中来，由社区网络来实现对用户通信、网络和语音的服务，通过将用户的各种家用电器、安防产品和门禁设备进行互联控制，组成一个整体网络，不断提升人们的生活品质。