房价涨势暂难逆转 多家房企业绩预喜

    ■本版撰文  本报记者  王哲

    编者按：“钱荒”危机导致中国股市暴跌，大家都在期待持续升温的房地产市场能受到局部性影响，撼动一下不可企及的高房价。从理论上讲，“钱荒”应该对房地产市场产生一些间接影响，包括融资困难、周期长等问题。但是，目前的房地产市场还没有出现明显的受打压情况，因为前几个月商品房销售很好，回款较顺，销售款缓解了资金短缺。看来，随着酷暑来临，中国的房地产市场会继续“火”下去……

    中国房地产市场一直处于亢奋期，从去年夏天到今年夏天，房价始终如一，“涨”字当头。2013年，中国房地产市场虽然被“新国五条”的种种细则包围，一线城市住宅市场成交量却依旧持续上升。年中，又到了房地产企业公布成绩单的时候。截至目前，共有23家上市房企公布了中期业绩预告，其中有3家首次亏损，13家业绩预喜，万科、绿地、恒大、中海等龙头企业成绩单尤其靓丽。进入7月份后，房企拿地的频率大幅增加，土地价格也水涨船高，使业界加强了对未来房产调控政策的预期。

    房产行业继续平稳增长

    3月份的“新国五条”以及各地“国五条”的细则陆续出台以来，中国房地产行业经历了史上最严格的政策“考试”，但是，中国楼价和地价依然高歌猛进。国家统计局数据显示，5月，全国69个城市房价同比上涨，65个城市房价环比上涨，北上广深涨幅均超10%，广州房价更是连续5个月领涨全国。

    而房地产企业中报业绩显示，在经历量价齐升的上半年后，有13家企业中报业绩预喜，5家继续亏损，3家首次亏损，另有1家中期业绩预减。在中报业绩预喜的13家公司中，有8家公司预计中期净利同比增长超过100%，其中，世荣兆业预计中期净利在4亿元至4.5亿元，同比最高增约22.5倍。业内人士直言不讳地指出，“国五条”、各地限价令等调控均成“空调”。

    宜居地产工作人员李晓对《中国贸易报》记者表示，虽然政府出台的政策十分严格，但是雷声大，雨点小，很多地方都没有落实下去，中国房地产行业受影响较小。

    国际评级机构穆迪发布报告称，其对中国房地产市场展望依然为“稳定”，但预计销售增长将会放缓。穆迪副总裁曾启贤称，未来12个月，住房项目销售额或同比增长约10%，与2012年的平均增长率一致，但低于2013年1月至3月的水平。

    李晓预计，下半年，中国楼市还会保持缓慢增长态势，中国房地产市场依然稳定。

    摩根大通中国投资银行业务主席、著名经济学家龚方雄与李晓的看法一样。他表示，从长期趋势来讲，房价还是要涨的，但是增长速度可能会放缓。

    地王频现

    房地产市场虽然遭到严格控制，但是地方政府卖地的频率依然不减，地王也频频出现。7月3日，上海万科联手张江集团，以总价48.7亿元摘得张江商住地块，刷新绿地一周前摘得徐泾地王时的47.21亿元的总价记录。

    就在上海刚刚刷新地王成绩后，北京也不甘示弱，经过62轮竞拍，名不见经传的房地产企业懋源置业，以17.7亿元竞得该宗地，溢价率35%，剔除保障房后，平均楼面价超过4万元/平方米，成为北京新单价地王。

    7月2日，珠海也诞生了新的地王，并大幅刷新了历史最高纪录。据珠海市土地房产交易中心公告，广东客商汇投资有限公司以总成交价约38.48亿元拿下珠海横琴一宗商住用地，楼面地价为15890元/平方米，溢价率206%，创下珠海今年商住地块的总价及楼面地价新高。

    地王频繁出现，市场早就见怪不怪。有网友调侃说，“面粉”都贵了，“面包”只能更贵。

    市场普遍分析认为，土地市场升温，房企拿地竞争激烈，使得地价水涨船高，肯定会影响房价的走势，也会增加房价上涨的预期。

    李晓对记者指出，如今，中国的房地产行业形势总体向好，而且开发商也不差钱，这使其对土地的需求大幅增加，买地的积极性也非常高。下半年，地王出现的频率不会下降。

    有房地产市场分析报告指出，目前，国内房地产企业正处于一个“有钱缺地”的状态，预计下半年土地市场交易量仍将延续上半年的势头，一二线城市的流标率将不会比之前大幅提高。

    德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，楼市的整体回暖对土地市场有很大的促进作用，出现土地市场成交火热在意料之中。“近期，楼市成交将逐渐回落，而银行业‘钱荒’爆发使土地买卖或短期转冷，下半年，如楼市不出现重大变化，土地市场可能随着楼市销售周期的波动而出现起伏，但土地市场依然较为乐观，优质地块的推出还可能引起房企积极竞购。”

    政策走向仍有不确定性

    国内房价在高位稳定，也使业界和消费者增加了对未来政策调控的遐想空间。

    中润解放地产分析师罗渊认为，若土地市场持续升温，再出现若干地王，或许会招致新的土地调控政策出台。而且，依赖单个项目业绩的中小房企需要格外注意风险的防范。不过，值得注意的是，价格一旦脱离购买力，就难有人为其买单。

    中孚地产经理何亚光对记者表示，未来，国内出台更严厉政策的可能性非常小，因为一个政策的出台是有周期的，这个周期大概在1年至1年半时间，在这个时间段里，房价会有一个明显的变化。目前，北京的房价已经没有了前几个月的上涨动力，但降价也是很困难的事情。目前，国家出台的种种调控政策是以稳为主。

    而有机构分析报告也指出，未来，政府出台调控政策的可能性极小。首先，宏观经济面临的不确定性增强，房地产业是当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱；其次，政府的执政理念正在发生转变，有意减少行政权力对市场的干预，涉及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。不过报告也指出，“钱荒”风波再一次提醒企业，在注重用杠杆来撬动企业业绩的同时，也需要做好风险控制。

    同策咨询研究中心总监张宏伟指出，在限购、限贷的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，预计在今年年底或明年年初之前，不会有特别大的房地产调控政策出台。

    不过，近期，有媒体报道称，继上海、重庆试点征收房产税后，今年有望新增数个城市进行房产税试点，新试点标准因地而异，仍然主要针对增量征收。毋庸置疑，扩大房产税试点范围的改革方向已经被锁定，下一步扩征的方向也已明确，但具体如何扩围仍需加强顶层设计、稳妥推进。目前，杭州、南京、广州等是否会进入房产税改革试点之列引起了热议。据媒体报道，第二轮改革试点的选择标准应该是：供求关系失衡、消费旺盛、房价上涨趋势明显、以中东部城市为重点。短期内房产税不会全面开征，不可能覆盖低收入人群。

    “目前，房地产政策的制定是以平稳为基点的，虽然未来房产税等政策都有可能在全国进行大范围的试验，但短期内不会改变房地产行业整体向好的趋势。”李晓对记者说。

    高房价的后遗症

    近日，国际货币基金组织公布的相关数据显示，世界十大最贵的房地产城市分别是北京、上海、深圳、香港、天津、东京、悉尼、广州、伦敦、重庆，其中有7个中国城市，前5名都在中国。中国房价已经站在了世界之巅。

    中国房价高企也衍生出许多社会现实问题，透支着老百姓的消费能力以及企业的支付能力。

    高房租压垮打工仔

    小张是一位在北京漂泊了近6年的打工仔，回想起当初来北京，他对记者说，刚开始在东四环租房，两室一厅，每月租金是1500元，对于当时月薪是3000多元的他来说，还能承受，毕竟是4个人同时负担房租，用小张的话说，生活还不错，也很自在。

    可是好生活就过了一年，他逐渐沦为一名时不时就要换房子的“搬家客”。“从四环到五环，再到城乡结合部，仅6年就搬了8次家，而且是越搬越远，目前已经搬到了北六环附近的一个小单身公寓住。”小张抱怨说，他也想住在好点儿的地段，但是房租交不起，原来他租过的四环的房子现在价格涨了2000多元，“这已经不是我这个打工仔能承受得起的了。”小张说，现在住得远，每天就得多坐两个小时的公交和地铁到单位。

    根据第六次全国人口普查数据，上海和北京的租房家庭的户数占比都超过30%，排在全国前两位，租房成为在大城市生活的多数年轻人的选择。近几年，北京市的房租每年的涨幅都在10%左右，而毕业季需求旺盛，价格还会再高一些。

    北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布的数据显示，今年5月，北京市住房租金同比上涨7.4%。大中城市房价高企，让毕业生等中低收入者感叹“买不起房”，继而转去租房。

    而在网络上流行的几个段子更能折射高房租引发的社会难题。“5年租房两茫茫，不辞职，自难忘……”北京一所知名工科大学的毕业生这句签名在网络上受到热捧。据称，在北京奋斗了5年后，这位仁兄最终选择了离开。

    他的遭遇引发了网民的自嘲和调侃：“名牌大学的毕业生都被逼走了，让我们这些北漂们情何以堪”，“和外地人相比，我们本地人更不轻松，因为我们逃都没处逃”，“现在已经由过去的‘买不起房’逐渐演变成‘买不起也租不起’”等等。

    企业难逃关门厄运

    与房地产企业的风生水起不同，国内许多企业需要租用办公室来经营，而地价房价的上涨，倒逼租金大幅上涨，许多企业都被迫关门易地。

    民营书店是关门潮的典型代表。据媒体报道，位于北京师范大学东门外的野草书店将要关门。这个小书店不足20平方米，但每年房租就要十几万元。人民日报也报道，连锁书店“纸老虎”也快撑不住了，“最多再撑3个月”。

    高房价导致的高房租正在迅速侵蚀这些书店的生存空间。据不完全统计，2007年以来，全国倒闭关门的民营书店至少有1万多家。面对涨势凶猛的租金，这些书店倒下了，也有些书店还在艰难苦撑——“单向街”书店几年内3次“搬家”，万圣书园去年完成了第4次“迁徙”。

    星巴克，一个承载了国内白领回忆的咖啡屋，也逃脱不了被高额房租玩弄的命运。日前，位于北京国贸商城一层的星巴克正式关闭。成立于1999年1月的星巴克国贸店是星巴克内地首家门店，身处北京市最繁华的商业中心，其关店的理由竟然是付不起房租。

    有人估算，星巴克国贸店一年的租金和人工成本超过700万元。国贸商城一期店铺租金平均每月每平方米超过1000元。而根据星巴克2012年的财报，星巴克亚洲地区平均单店营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。

    外资大卖场Tesco关闭上海镇宁店、沃尔玛关闭上海闵行店等一系列高房租导致商家关门事件，折射出城市核心区域过高的商铺租金已经超过大卖场所能承受的范围，也使商业出现了扭曲现象。

    试想，如果高房价逼走了打工者、逼走了企业，只留下一座空旷的城市，又有何意义？