调控阀门松紧不一 中国楼市有保有压

    ■本版撰文  本报记者  王哲

    编者按：临近年底，中国房地产市场再起波澜。11月以来，继北上广等一线城市出台房地产调控政策之后，武汉、南昌、沈阳等二线城市也加紧拉开了楼市调控的序幕。随着更多城市加入到调控大军中来，年底“突击”调控或许会让楼市短暂降温。

    但是，一线城市抑制房价的行政手段已经用到极致。接下来，是出台房产税？还是“严打”小产权房？这些“猛药”对房地产市场会带来怎样的影响？我们与您一起关注。

    中国房地产市场持续火爆，楼市更在其中充当了“领头羊”的角色，10月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有65个，价格同比上涨的有69个，其中，以北京为代表的一线城市更是同比涨幅超过20%。

    而“政策降温”也一直伴随着中国楼市的发展进程，从9月份至今，全国已经有16个一二线城市对房地产业进行了调控布局。密集的政策出台已使火爆的楼市感受到了一丝凉意。

    据中原地产统计，11月，全国主要54个城市合计新建住宅签约套数为26.8万套，环比下调幅度为3.2%，同比下调幅度则达到了9%。而中国指数研究院数据也显示，11月，国内房价涨幅环比缩小0.56%，创下了今年以来最低涨幅。

    而在一二线城市收紧楼市政策的同时，部分三四线城市对楼市有了松绑的迹象。在业内人士看来，今年以来的宏观调控政策其实已出现微妙变化，“地方楼市调控松紧程度的判断标准是房价控制情况，而非以往的一刀切政策。”

    一二线城市调控升级

    9月起，新一轮地方政府对楼市的调控政策开始逐步升级，以北京为首的一线城市相继发布了调控政策。在“京七条”、“沪七条”、“穗六条”、“深八条”之后，武汉等二线城市也加快了调控楼市的步伐，武汉出台“汉七条”、南京出台“宁八条”、杭州发布“杭六条”，南昌、厦门、沈阳、长沙、福州、西安、太原等地相继出台政策为楼市降温。

    “就目前地方政府出台的政策来看，大多是通过提高二套房首付比例，提高非当地居民的买房条件来制定的。”宜居地产李先生对记者表示，深圳、上海等城市都将二套房首付比例提高到七成，基本相当于全款买房，这给购房者带来的压力不言自明。

    据记者了解，对于非当地居民购房的限制，各地也有不同的政策，武汉需要非当地居民的个人所得税或者社保连续缴纳时间为两年，而河南郑州要求同时满足“持有本市居住证3年以上”、“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上”的非户籍居民家庭，才可购买一套住房。

    而这一系列的“猛药”似乎效果不错。中国指数研究院12月初发布数据称，11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，涨幅缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平。

    中国指数研究院报告分析说，“金九银十”供应高峰过后，多数城市推盘量出现季节性下滑，11月供应特别是中高端项目供应明显减少，购房者预期出现一定变化，市场有所降温。

    “虽然限购政策大都在国内一二线城市出台，但年底，国内的许多房地产企业已经完成了销售任务，所以房地产企业对于楼盘销售会有所保留，有些地产商会捂盘销售，这都会影响年底的房产成交量。”李先生对记者说。

    据了解，对于房地产市场而言，今年的“金九银十”仅次于2009年的表现，目前，国内新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，而对于年底调控任务，这21个城市已经基本无法完成了。

    对此，中原地产研究总监张大伟直言，为了实现房价控制目标，最后一个月的各地新盘审批将更为严格。

    三四线城市调控松绑

    一二线城市调控加码，部分三四线城市却有松绑迹象。比如，浙江温州，其房价连续跌了22个月，成为3年来首个调控松绑的城市。在温州之后，安徽芜湖推出了更优惠的购房政策：在芜湖市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助。

    业内人士称，这些非省会城市都可能在城镇化和有保有压调控思路下，成为限购松绑的“潜力”城市。而一位房企高层表示：“限购对三四线城市楼市的影响在弱化。随着房产政策的实施，开发商已经充分领会了楼市政策风向。随着宏观经济保增长难度加大，房地产政策环境也许会出现变化。”

    “目前，国内的房地产市场涨跌不一，一二线城市量价升得比较快，而三四线城市却是‘鬼城’频现，库存积压严重，所以地方出现调控政策分化是合理的。”李先生对记者解释说，即便三四线城市出台了许多去库存的房产政策，但由于人口流动小、需求相对较低等因素，许多地方出现了有价无市，供应也受到了很大限制。

    主要城市楼市调控政策一览

    北京  住建委发布“京七条”，自住型商品住房价低30%

    上海  二套房首付比例提至七成

    广州  限购年限升至3年，二套房首付比例七成

    深圳  二套房贷款首付比例调整，继续限购限贷

    沈阳  二套房首付比例提高至65%

    南京  出台“宁八条”，提高二套房贷首付比例

    厦门  出台六条意见调控楼市，二套房首付比例不低于70%

    武汉  出台“汉七条”，外地人买房须纳税满两年

    南昌  出台楼市调控新政，限购年限提至2年

    沈阳  二套房首付比例提高至65%

    长沙  提高二套房首付比例，对高价房实行价格指导

    杭州  楼市调控加码，二套房首付比例不得低于70%

    福州  非本市家庭购房需2年以上纳税证明

    西安  楼市调控从严，定价高涨幅大项目不发预售证

    太原  加大房地产调控力度，本市单身人口限购一套房