房地产市场疲软 限购政策成调整重点

    ■本报记者  王哲

    编者按：自房地产行业进入下行周期以来，各种“救市”企图从未停止过试探——限购调整、限购取消……对于今年以来的楼市，这些已经成为常见的报道。

    房地产市场步入调整期，楼市限购松绑态势自然蔓延开来。随着调整限购政策的城市逐渐增多，房地产市场是否能重新焕发活力？最终结果还未出现，但可以肯定的是，房地产业正经历变革，阵痛不可避免……

    房地产上半年整体偏弱的宏观数据让市场对于楼市未来走向有了各种声音，其中最“嘹亮”的是对限购政策松绑的呼声。

    今年上半年，多个二三线城市受高库存压力影响，纷纷取消限购政策以期楼市回暖，进而导致整个房地产行业逐渐慢下脚步。而随着房产限购政策逐步松绑，不少人预测，或许房地产也要面临一场行业的洗牌。

    但住建部政策研究中心主任秦虹表示，楼市政策不能简单地“一刀切”，房地产市场未来可能会呈现出“增速放缓、区域分化、有涨有跌”的三大“新常态”。

    楼市疲软  限购松绑

    随着中国经济进入调整阶段，楼市下行压力不断扩大，而作为地方财政支柱的主要来源，房地产行业自然成为调整重点，对楼市限购松绑成为开启房地产调整的第一步。

    目前，国内多个城市都掀起“限购松绑潮”，杭州、石家庄于7月28日成为其中新的一员。石家庄房管局工作人员表示，自7月28日起，购买石家庄新建商品房和二手房已经不用开购房证明，但暂时没有政策出台。而杭州的政策发布更为正式，杭州市住保房管局在官方微博称，今年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。

    而据记者了解，目前，已明确发文放松楼市限购的城市有呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、杭州8个城市。除此之外，还有部分城市选择“默许”改变政策。相关统计显示，全国46个涉及限购城市的松绑率已近六成。

    不过，北京等少数特大城市的楼市并未出现松绑的迹象。北京市市长王安顺日前就此表示，要冷静观察市场变化，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施，否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。

    “北京作为一线城市，不能取消住房限购措施。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在《中国住房发展报告2014年中期》发布会上做出类似表述。而随着北京多套自主商品房的推出，其楼市“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的三元化调控思路也逐渐清晰。

    区别调控  契合市场

    就目前国内房地产市场区别调控的现象，有分析认为，符合年初国务院提出的根据不同城市进行分类调控的思路。

    住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴表示，今年以来，房地产市场明显分化，一线城市和大部分二线城市供需仍紧张，但三、四线城市出现供大于求状况。因此，在楼市下滑和消化库存的压力下，部分城市根据市场情况调整限购政策是必要的。

    “放松或取消限购的前提条件是城市自身的实际情况，一个大的原则和目标是要管住投资、投机性需求，放开自住型、改善型需求，各个城市要在这个原则下根据自身情况实事求是地调整政策。对于那些容易导致投资、投机性需求的一线城市，目前不宜放开限购。”赵路兴表示。

    住房需求逐渐下降

    部分城市松绑楼市限购的目的是为了刺激当地房地产行业，但结果往往并未如当地政府想象那样——房价继续上行。

    据中国指数研究院数据显示，从近两个月的周成交走势来看，南昌、厦门、武汉、长春、苏州、杭州等城市放松限购后市场成交与前期基本持平甚至略有下滑。其中，最为“疯狂”的楼市在济南——在取消限购后，济南7月前20天的成交量比6月同期暴涨188.1%，随即，该市楼市成交规模逐渐回复正常水平。

    “限购的原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前，地方松绑楼市限购政策的意愿强烈。在楼市降温的情况下，地方政府受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局。而本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素不断积累，以及楼市前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的楼市微调或难以拉动市场成交。

    其实，房地产是一个经济问题，不是几个政策的调整就能改变房产走势的。所以，政策松绑后的效果如何，应由现在的经济环境所决定。

    “未来10年，住房需求尽管仍强劲，但是相比过去的黄金10年，住房需求将进入减速期。”倪鹏飞认为，下半年，商品房的调整还将继续下去。不排除一些三四线城市房价崩盘的可能。

    “如果一个地方住房价格下跌50%，居民首付50%后发现首付的款项已经可以买整个房子，可能不会再支付剩下的款项。但这类问题目前还不是太严重，楼市面临的最严重问题是开发商因为资金断裂而跑路。”倪鹏飞说。

    中国社科院财经战略研究院发布的报告显示，2015年至2030年，中国城市住房需求总体走势呈现“上升—平稳—下降”的倒“U”型特征，楼市拐点或出现在2020年至2025年间，届时，城市住房需求将不具备快速增加的条件。

    分析认为，未来，一线城市重点要继续搞好住房保障，一方面要满足城镇化过程中进城常住人口的自住型需求，另一方面要继续抑制投资、投机性需求；二三线城市需要结合现实，解决好去库存问题。