我国房地产住宅业非理性繁荣现象分析

    ■郭蕾

    我国当前房地产市场存在着严重的非理性繁荣现象，即由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况，很容易使市场预期逆转，且通常会出现价格暴跌（泡沫破灭）、导致金融危机的情况。

    1.非理性繁荣现象在我国的表现

    （1）房地产开发企业的过快增长与高资产负债率并存由于房地产业的繁荣给人以利好的诱惑，受到房地产丰厚利润的刺激，社会各种资本纷纷向房地产进军。而政府在市场准入尺度把握方向过于宽松，无形中放任了房地产开发企业的过快增长。房地产开发企业的过快增长，导致出现了房产企业鱼龙混杂、泥沙俱下的局面。房地产企业普遍存在规模小、自有资金不足、资产负债率过高的现象。

    （2）房地产投资增长过快与房屋高空置率并存

    由于房地产投资增幅常年在高位运行，高出社会固定资产投资增长率，导致部分房地产产品供给增长过快，严重超出随经济增长而相应扩大的有效需求，致使房产空置率逐年上升。

    （3）房地产信贷的飞速发展与高违规率并存

    由于房地产业发展迅速，房地产金融业务效益可观，各商业银行均加大了对房地产金融业务的投入力度，房地产开发类贷款和个人住房贷款额连年逐步上升。商业银行过粗、过快地审批发放房产类贷款，不可避免地造成了一大批违规的房地产贷款，商业银行明知是违规的贷款还要千万百计发放出去，岂不是只看到了鲜花而忽视了鲜花下面的陷阱？

    2.非理性繁荣背后的地产泡沫现象

    2.1对我国房地产住宅泡沫现象的深层分析

    从供给方面看，住房出售市场存在问题主要是商品房建筑成本高、出售价格高、物业管理差、建筑质量令人担忧，消费者顾虑大。住房出租市场存在的问题主要是发展滞后、管理不规范、发育不健全，对出租住房的需求量大但供应不足。从需求方面看，主要是居民收入偏低，对住宅的现实购买力不足，加之居民面对全方位改革的压力，对未来收入预期差，一定程度上限制了购房欲望。从体制和机制方面的原因分析，住宅制度改革滞后，各地房改方案不一致，也使部分居民仍然处在等待观望中，迟迟不愿购房，而且在商品房大量闲置的现阶段，许多居民持币待购，期望房价往下跌后再购房。同时，我国住房金融服务不配套，房地产二级市场不发展、中介机构运行不规范等，都阻碍了住宅消费市场的正常发展。

    2.2房地产住宅泡沫形成的原因分析（1）成本推动价格上涨

    在我国现行的土地制度下，土地供给不仅受自然条件的限制，还受政府垄断限制；一方面，一些地方政府凭借“事实上的所有权”、控制权，在政绩和集团利益的作用下，盲目圈地占地，造成大量土地资源的浪费和破坏；另一方面，经济效益好的企业、普通居民住房所需的土地却供给不足，土地供给与需求的不匹配，导致地价和房价的上扬。

    （2）需求拉动价格走高：

    现阶段巨大市场需求的存在，为房地产开发商抬高房价，将土地、原材料、税费等各种成本转嫁给消费者提供了便利，开发企业并不会因地价、原材料价格的上涨而减少其丰厚的利润。

    3.我国房地产住宅业面对非理性繁荣的对策3.1国家宏观调控作用的发挥

    首先，要调控土地一级市场。按照“严格控制增量，力求占补平衡，调控盘活存量，确保重点建设”的要求，调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。从行业自身发展的要求，保持适度的房地产开发投资规模，保持房地产供应关系基本平衡。

    其次，应改善现有房地产投资结构。开发商应采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率及最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产投资结构和价格。

    再次，应该盘活存量土地，提高现有资源的使用效率和住房闲置现象并存。因为只有当房地产资源利用的效率还没有达到现有经济条件下的最大值，投机行为还有利可图时，投机者才会热衷于投机活动。

    最后，要避免产业政策的过度倾斜。国家对某个行业的过度支持，会导致整个社会资源的畸形配置，我国上世纪90年代初房地产热和日本地价泡沫的产生，均是受政府干预而获得了便宜的贷款或者利于社会闲散资金的流入，应引以为戒。

    3.2加强金融部门的信贷监管、抑制投机

    投机资本往往来自于金融信贷部门，要从源头上控制投机资本。第一，要加强对金融机构资产运行情况的监管，监管金融机构保持较高的资本充足率，保证金融机构具有一定的抵御风险的能力。第二，要严守金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。第三，要严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比例率，加大抵押物与信贷担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系。

    3.3大力发展、规范房地产住宅中介

    根据发达国家和地区的经验，要促进住宅市场的发展，为居民买卖住房提供专业化、综合性的中介服务是很必要的。实现住宅商品的产销分离，专业化分工协作，房地产企业可以集中奖励精力开发优质房产；流通企业可以充分利用其销售网络和专业经验，加速住宅商品流通；购房者能够节省购房时间和精力，尽快完成住房买卖，满足住房消费愿望。

    3.4开发商把握市场形势

    从开发商来讲，应该注重宏观和市场形势分析，在增加有效供给上努力。对已开发的项目要弥补不足，增加功能，积极促销；对新开发的项目要慎重选择，以需定产，开发出设计合理、质量优良、价格适宜的住宅，并注重售后服务和搞好物业管理。

    （作者单位：中国石油集团钻井工程技术研究院）