不动产登记真的来了 长期或影响楼市

    ■本报记者  静安

    编者按：从3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式实施，徘徊七7年多的不动产登记终于进入实际操作阶段。根据《条例》，土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。不动产权利的主体、来源、期限、权利变化等内容应记入不动产登记簿。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。而对于大部分购房者而言，更为关心的就是不动产登记之后，是否意味着房产税开征？会否让自己面临高额税费？

    2015年3月1日开始，《不动产登记暂行条例》将正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。

    不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。尽管相关部门已经明确，不动产登记与房产税开征没有必然的联系，但是，从长远来看，不动产登记对房地产投资的抑制作用是毋庸置疑的。

    对楼市短期影响有限

    对于一些百姓和房企担忧的不动产登记暂行条例实施后房价会被拉低、会让原本就库存高企的楼市再添重负。中原地产首席分析师张大伟表示，短期内不动产登记并不会使大量房源进入市场，从而拉低成交价格。一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手，但“抛售”不代表“甩卖”。“因为这样实力业主一般来说买的都是地段优越、配套完善，具有投资持有价值的房产。这样的硬通货很难降价。”

    张大伟也依据中原地产统计数据做出判断：“二手房市场近期有不少高端产品和大户型涌入，预计随着不动产登记的开启和加速，这种现象还会加剧。”

    中国房地产学会副会长陈国强也表示，不排除有些家庭或个人由于不愿进行登记，而处置名下部分房产。“这会加速市场流通，还可能在局部区域导致供应增加伴随的房价下行。”

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，不动

    产登记其一属于立法所需，对楼市和房价的冲击，远没部分人预期的那么大。只要住房信息实现联网，就能在全国开征比较健全的房产税。退一步讲，即便全国住房信息没联网，也能针对一个城市开征房产税，重庆和上海不就如此吗？况且，房产税属于地方税种，或将成为地方税的主干。一个城市的政府只需根据一个家庭在本地区的住宅拥有情况征收房产税即可，不一定非得根据这个家庭在全国拥有的住房套数征税。因此，实行不动产统一登记，其实与开征房产税并无直接、必然的联系。房产税的开征时点主要取决于立法进程，而与《不动产登记暂行条例》的实施基本无关。

    不得不承认，中国房地产的黄金时代、暴利时代已经走远，高净值人群对于房产投资的热情明显下降。但如果一定将《不动产登记暂行条例》跟打压房价扯到一块，甚至将其列为导致楼市崩盘的重要推手，只能是一种夸张化的观点，也是一种无知的表现。

    此外，不动产登记虽然有统一部门、统一规则做引领指导，但落实到地方难免存在差异，必然需要一些因地制宜的具体办法。虽然各地都在积极表态和行动，但这项工作绝不会是一块好啃的骨头。

    与“反腐”和“降房价”无关

    自去年11月28日国土资源部不动产登记中心正式成立后，不动产统一登记的功能一直被部分媒体解读为“反腐”和“降房价”。对此，专家认为，不动产登记旨在确认和保护产权，推进不动产信息的公开透明，并着力打造高质量的全国统一的不动产信息管理平台，登记本身并不影响楼市供求基本面，“反腐”一说也是坊间过度演绎。

    国土部地籍管理司司长王广华曾对媒体表示，不

    动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，不是为了反腐败和降房价。

    中国房地产研究会副会长胡志刚指出，长久以来，各地住建部门已经形成了完备的公民住房交易备案，真要反腐查房产，已有的住建交易系统完全能够胜任。

    而针对“降房价”一说，专家指出，不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记引起少数“吐房”现象，也不会撼动市场基本面。中国房地产业协会首席研究员李战军指出，不动产登记制度并不是直接瞄准房地产市场调控，更不能简单理解为房屋登记，当前多数城市楼市呈供大于求态势，“去库存”已成共识。

    胡志刚认为，不动产统一登记最大看点在于信息联网。一旦相关不动产登记信息联网成功，会搭建起全国统一的不动产信息管理平台，将为完善房地产税体系、个人住房信息系统等一系列长效机制的建设提供信息基础。

    张大伟认为，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。未来借助不动产登记条例，政府的税基将逐渐从交易环节过度到持有环节，财产税的二次分配将更加明显，房产税将很快全面落地。

    “没有不动产统一登记，房产税照样可以运转”，王广华表示，是否开征房产税，何时开征，与不动产统一登记工作没有必然联系。他近日也表示，不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，不是为了降房价和反腐败。

    对不动产登记推出后房价下跌的猜测，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示，不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为

    不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会受到影响。而且如果从3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响还为时过早。另外，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。

    尽早规划  权衡收益

    关于不动产将要登记的消息，不少购房者也提出了一些自己的想法，一方面担心个人信息会有被泄露的风险；另一方面，不动产登记后将征收房产税的消息也让很多购房者感到担忧。

    有业内人士预测，春节后也许二手房源将会集中放量，价格也会有一定幅度的回落，对于刚需购房者来说，这或许是一个购房的好机会。虽然目前不动产登记对于本地的房地产市场影响并不大，但长远来看可能会抑制房产投资。所以，对于有多套房的市民来说，要提早考虑手上房产的用处，适时出手多余或闲置的房子。

    专家建议，中小城市业主最多保留两三套中心区的普通住宅，新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉；如果你生活在大城市，在中小城市的故乡有房子，那么从提高投资效率来说，中小城市的房子可以全部卖掉。至于中小城市郊区、新区的商业物业，尤其是“场内铺”是最危险的；至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，也是非常不靠谱的。传统市中心的天价商铺，最好轻易别碰。至于一线城市中心区的普通住宅，未来仍然有比较大的升值空间，可以留在手上甚至考虑买入。对于中心城市的商业物业，要保持警惕。整体而言，写字楼和商务公寓的风险，比商铺要小一些。