牵手铁狮门 海航投资探险转型
来源：中国贸易报
■王小明
随着国内房地产行业竞争的加剧，越来越多的房企近年来开始走向海外市场淘金。春节前夕，海航集团旗下海航投资发布公告宣布，牵手美国知名基金管理公司铁狮门，共同投资美国纽约曼哈顿哈德逊商圈的一个商业项目。
与万科、绿地等龙头房企不同的是，海航投资此番进军海外市场并不是直接收购成熟物业抑或开发销售类住宅公寓项目，而是通过私募基金直接投资开发项目所在地块。对于尚无海外市场经验、正在谋求战略转型的海航投资而言，这种着眼长远的投资方式究竟前景如何？
曼哈顿计划
资料显示，此次海航投资拟收购开发的标的项目位于美国纽约曼哈顿西侧快速发展的哈德逊商圈中的两个相邻地块。海航计划在该位置上建设一座A级商务写字楼，项目建成后可出租面积大约为130万平方英尺。
根据海航投资2月5日发布的对外投资公告，此次联手铁狮门投资上述曼哈顿项目，海航投资将通过其境外的投资主体“HNA Holdings 438-444 Eleventh Avenue LPLLC”（以下简称海航LP）来进行。海航LP由海航旗下全资子公司海南恒兴创展股权投资基金有限公司（以下简称恒兴创展）与海航投资的关联方海航美洲置业共同注资成立。
海航LP组建之后，将投资成立一家全资子公司“HNA Holdings 438-444 Eleventh Avenue GP,LLC”（以下简称海航GP）。随后，海航LP作为有限合伙人，将连同一般合伙人海航GP及铁狮门GP共同出资约2.7亿美元设立一家合伙企业“438-444 Eleventh Avenue HNA JV,L.P.”（以下简称海航JV）。其中，海航LP出资99.7%，海航GP出资0.1%，铁狮门GP出资0.2%。
海航JV进一步以LP的身份投资于“438-444 Eleventh Avenue HNA REIT,L.L.C.”（以下简称海航REIT），其在海航REIT总份额中占比82.272%，该REIT基金所投资的即为上述待开发项目的项目公司，在整个复杂的交易架构中，海航投资及其关联方美洲置业的出资比例一共占该阶段投资总金额3.38亿美元中的80%。
透过这一系列的复杂交易，可以发现，海航投资在此次合作中有着GP（一般合伙人）和LP（有限合伙人）的双重身份。目前，海航投资计划参与的是该项目第一阶段的投资，即进行土地收购、购买额外的开发权等。海航投资透露，未来可能有选择地按照已有投资比例，参与第二阶段的投资，即募集额外的股本资金、引入一定数额的建筑贷款用于大楼建设、出租。
这并非海航投资与铁狮门的第一次合作，在半年之前的2015年7月份，海航投资就曾联手铁狮门以类似的方式在美国成立了合资企业，通过投资房地产信托基金合作投资了曼哈顿同一区域的TS Hudson Boulevard项目。2015年8月，海航投资还与铁狮门专门签署战略合作协议，双方确定在非排他性的基础上分享未来中国以及海外市场的投资机会，并探讨共同投资的可能性。
“此次合作是基于对铁狮门的专业水准的信赖以及对投资标前景的看好，将进一步推动公司向金融投资方面转型。”海航投资方面表示。
海外风险
根据双方的协议，在投资收益分配方面，铁狮门GP将首先获得一定金额的提成，而运营收入将在计划中的2022年项目完工后，按照投资比例进行分配，具体的投资收益暂未能确定。
虽然联手海外知名房企进行海外市场布局，在近年内地楼市下行的大背景下已经成为房企转型的一个重要趋势，包括万科、绿地、中海、万达、碧桂园等龙头房企在海外市场都已经有了诸多尝试。但大多数出海房企仍然抱着尝试以及学习的心态，类似于海航投资通过基金直接投资商业项目所在地块以寻求长期投资回报的方式并不常见。
“对于海外市场，我们的投资还是非常谨慎的，出海主要是学习海外发展上好的经验、好的做法，以提升公司的整体素质，包括公司治理、组织结构等。”万科总裁郁亮就曾表示。
同样对海外市场持谨慎态度的还有中海地产。中国海外集团副董事长孔庆平也曾公开表态：“中海对于海外市场投资十分谨慎，目前中海地产在海外只在伦敦的核心地段有2个商业项目，都是前两年收购的，中海只收购现成的项目，希望以此为一个点，慢慢建立一个团队，再通过这个团队了解市场、熟悉市场，进而寻找开发机会。”
资深房地产专家韩世同分析，对于海外市场，国内开发商大多还处于尝试阶段。海外市场在地方政策、法律、金融市场、税收、竞争等方面都与国内市场有区别，贸然以土地收购的方式进入海外寻求开发投资收益势必会存在一定的潜在风险，当前房企最为稳妥的出海方式仍然是收购海外成熟物业获取投资回报。
对于处于转型期、此前也没有任何海外市场经验的海航投资而言，它能克服上述所能预见的风险，让曼哈顿中心区的这一商业地块成为它战略转型的新机遇吗？