推进基础设施REITs向制度规则迈进

“REITs（不动产投资信托基金）在国际资本市场已有60多年的发展历史，是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。目前，已有40多个国家（地区）建立了REITs制度，截至今年3季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。”中国证监会副主席李超近日在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，我国基础设施REITs试点自2020年4月启动以来，基础制度规则、监管架构都加快构建，市场体系逐步完善。

李超表示，在制度规则方面，我国基础设施REITs试点注重顶层设计，构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，增加市场流动性。今年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，首次在国务院文件中对基础设施REITs工作提出明确要求。文件提出，要鼓励更多项目发行上市，进一步灵活确定发行要求，健全扩募机制，推进相关立法等，对推动基础设施REITs发展提供了有力的政策依据。

截至今年11月底，我国共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。

“在服务方向上，我国基础设施REITs市场与境外不同。”李超表示，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产，率先推出了公募REITs试点。

与会专家普遍表示，试点启动以来，我国基础设施REITs对扩大有效投资的作用逐步显现，在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能。全国政协农业和农村委员会副主任、国家发展和改革委员会原副主任张勇表示，目前已发行的基础设施REITs产品中，用于新增投资的净回收资金约330亿元，可带动新项目总投资超过4200亿元，对合理扩大有效投资具有重要的示范意义。同时，原始权益人通过发行REITs，大幅降低了资产负债率，拓宽了融资空间，进一步增强了再投资能力。“一些原始权益人在成功发行基础设施REITs后，投资信心显著增强，投资动力得到很大提升。”

张勇表示，今年1至10月，尽管受疫情影响，中国公募REITs指数仍上涨3.3%，既体现了资本市场对中国REITs的认可，更体现了广大投资者对国内实体经济发展的信心。

当前，REITs已成为稳投资的重要手段之一。国家以及地方都出台文件，把基础设施REITs作为稳投资的重要举措之一。党的二十大报告明确提出，健全资本市场功能，提高直接融资比重；优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系。这些重要部署都对基础设施REITs市场建设提出了新的、更高要求。

对此，张勇表示，发展基础设施REITs要严格把关资产质量和项目合规性，重视运营管理，让社会公众有机会直接享受实体经济发展红利。同时，要完善基础设施REITs规则，奠定良好制度框架。随着基础设施REITs市场逐步发展壮大，试点过程中形成的共识可以及时通过制度规则固定下来，对发现的共性问题也可以研究作出统一规范。

李超表示，完善基础设施REITs市场体系，要进一步推进REITs各项基础制度改革创新；尽快推动首批扩募项目落地；促进畅通从Pre-REITs（是指以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以公募REITs、类REITs等为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品）培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。此外，要进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。